Nemovitosti - Jak snadno lze o ně přijít. Lze u soudu namítnout, že právo bylo promlčeno?

Správce konkurzní podstaty zahrnul naší nemovitost do podstaty úpadce na základě svého tvrzení, že smlouva, kterou úpadce prodal nemovitost před více než pěti léty je absolutně neplatná. Jsme již druhým vlastníkem od předmětného převodu. Lze tedy u soudu namítnout, že právo pro označení neplatné smlouvy bylo promlčeno?

Velmi dobrá otázka, jejíž rozbor se může mnohým hodit.
Naznačím, jak nepřijít o nemovitost v případě neplatnosti kupní smlouvy.

Vezmu to však od vyslovené otázky: "Lze tedy u soudu namítnout, že právo pro označení neplatné smlouvy bylo promlčeno?".
A já se zeptám: "Lze skočit ze střechy paneláku?". Ač by člověk chtěl reagovat, že nelze, přesto nezbývá než vyslovit správnou odpověď: "Ze střechy paneláku skočit lze.". Dokonce se mohou najít lidé, kteří by mohli skákat vícekrát.
Nemám v úmyslu zesměšňovat tazatele, pokud by to na vás tak působilo. Jde o to, že otázky určují odpověď a s tím určují naše životy.
Má však smysl, skákat ze střechy? Má smysl uplatňovat promlčení? Dokonce jsem přesvědčen, že tazatel si v duchu pokládá otázku správně. Chci vám jen ukázat, co by se stalo, kdyby požádal o rychlou právní poradu a odpověď by krátce zněla: "Ano, lze.". Tazatel promlčení uplatní, soud promlčení neuzná a přestože mohl být ve sporu úspěšný, utře nos. V zásadě stejně by to dopadlo při jednoduché odpovědi: "Ne, nelze.".
Takže, správná odpověď?
Pokud by měl správce konkurzní podstaty pravdu, že smlouva je absolutně neplatná a udělá správný úkon, má vlastník smůlu.
Strašné, že, koupit dům, věnovat tomu čas, vrazit další peníze do oprav a pak si někdo pomyslí, že smlouva uzavřena u čtvrtého předchozího majitele byla neplatná. Všechno se zboří, jako domeček z karet. Není podstatné, jestli jde již o desátého vlastníka. Není podstatné, zda uplynulo 15 let.

Na podobné problémy je nutné myslet předem. Řešení pak lze např. nalézt v tom, že nemovitost po řádné analýze není koupena. Jenomže kupci obvykle nedělají potřebnou analýzu stavu nemovitosti.
Pokud by zájemce měl o nemovitost velký zájem a chtěl by mít jistotu, že o nemovitost nemůže již nikdy podobným zneplatněním smlouvy přijít, pak se domnívám, že i toto má řešení. Je však nutné řešení po mě požadovat před koupí nemovitosti. Věřte mi, řešení tohoto problému vám v tomto státě příliš lidí nenabídne.

V řešené otázce však přece spatřuji možnost, že správce konkurzní podstaty nemá pravdu a nekoná správně. Je však nutné položit si správné otázky. Proč je podle něj smlouva absolutně neplatná? Není možné, aby si kdokoli rozhodoval o platnosti či neplatnosti smluv. To by byl pěkný nepořádek.
V tomto případě lze předpokládat, že vychází z odporovatelnosti právnímu úkonu. To by, ale bylo vše jinak. Doporučuji, proto napsat do komentáře na základě čeho má být smlouva neplatná.

Pokud, jak uvádíte v komentáři, tvrdí správce konkurzní podstaty, že smlouva je neplatná podle § 39 občanského zákoníku bez vymezení, kterou ze tří možností má na mysli, pak jde o vágní tvrzení. Předpokládám, že nic konkrétního ve smlouvě nenašel, to by přímo uvedl. Lze předpokládat, že podstatou jeho myšlenek je odporovatelnost právnímu úkonu, kdy je mu známo, že toto nelze nyní již uplatnit. Proto to zkouší touto cestou. Informujte, prosím, naše čtenáře, jak to dopadlo.

Čekat na rozhodnutí soudu by se muselo i v případě uplatnění promlčení.

Řekl bych, že nejsou bezpečné či nebezpečné investice do nemovitostí v Česku. Jsou "bezpeční" či "nebezpeční" investoři do nemovitostí v Česku. Zpochybnit platnost smlouvy nemusí jen správce konkurzní podstaty. Jde o to, jaké má investor znalosti. Jsou lidé, kteří sepíší kupní smlouvu na základě výpisu z listu vlastnictví. Jsou lidé, kteří udělají před koupí patřičné šetření. Jsou lidé, kteří vědí, kdy mají od zamýšlené koupě upustit z důvodu možné neplatnosti předchozí kupní smlouvy.
Jsou lidé, kteří tvrdí, že kupec nemůže problému s neplatnou smlouvou některého z předchozích vlastníků nijak předejít.
Já tvrdím, že umím absolutní neplatnost např. kupní smlouvy ošetřit. Proto nabízím podnikatelům poradenství. Pro mnoho podnikatelů je likvidační, když jim někdo, na základě absolutně neplatné smlouvy, vezme nemovitost a peníze, které za nemovitost zaplatili, jim někdo vrátí bůhvíkdy, pokud vůbec někdy.