Zástavní právo, zástavní smlouva - Banky, obchodníci s pohledávkami či majitelé zástav. Kdo se směje či bude se smát a kdo pláče či bude plakat?

Neplatná zástavní smlouva, uplynutá promlčecí lhůta, promlčení a zánik práv souvisejících s pohledávkou, nemožnost konat dražby na základě čestného prohlášení či neznalost zákonné úpravy způsobují věřitelům značné škody. Zástava z devadesátých let je velmi často nedobytná. Zůstane v mnoha případech černý Petr v rukou obchodníků s pohledávkami?

Zástavní právo vzniká na základě zástavní smlouvy. Často je používán pojem ručení domem, zástavní právo však není ve smyslu zákona ručení. Taky mi bylo řečeno, že dům je napsaný na banku a po hlubším dotazu se ukázalo, že jde "jen" o zastavení domu pro banku.

Zcela zásadní změnu doznalo od května 2005 uplatňování zástavního práva věřiteli. Již delší dobu jsem na tuto hrozbu upozorňoval.
Dražebník již nemůže provádět dražbu na základě čestného prohlášení věřitele. Věřitel bude nyní většinou potřebovat soudní rozhodnutí. U soudního řízení pak mohou majitelé nemovitostí uplatňovat mnohem snáze svá práva plynoucí např. z uplynulé promlčecí doby.

Jak jsou na tom majitelé zastavených nemovitostí? Někteří, v okamžiku kdy přišlo oznámení o možnosti konání dražby, strčili "hlavu do písku" a nechali sebou "mozku zbaveni" popostrkovat nebo uvěřili dražebníkovi, popř. i novému věřiteli všechny krásné kecy o tom, jak se jim snaží pomoci, což je v podstatě stejné.
Jiní vyrazili k advokátovi. Mnozí z nich však slyšeli, že s tím nejde nic udělat, a nepochopili, že bylo vlastně řečeno, "já s tím neumím nic udělat", a taky strčili "hlavu do písku". Zbývající vyrazili k jinému advokátovi či hledali poradenství úplně jinde. V některých případech se ukázalo, že majitel nemovitosti má taková práva, že věřitel, řekněme, "utře nos". Ukázalo se, a stále se ukazuje, že mnohé smlouvy jsou neplatné, že mnohá práva jsou "promlčena". K údivu snad všech věřitelů se navíc ukázalo, stále se ukazuje, a ještě se bude ukazovat, že práva některých z nich, nejsou "promlčena", ona dokonce zanikla. To drsné probuzení jim vůbec nezávidím.
Takže, kdo se bude smát a kdo bude plakat? Mnohým to bylo jedno a mnohým je to již jedno, ti se tím nezabývají. Mnozí však zjistí, že měli práva, která nevyužili, těm bude do breku. Mnozí svá práva využívají a usmívají se. Ti, na nichž budou uplatněna práva, která již zanikla, avšak budou přiznána, protože soudci zatím nemají patřičné znalosti, a oni to dodatečně zjistí, ti se budou za břicha popadat. Nejenom, že jim bude vráceno vše co bylo např. v exekuci zabaveno či v dražbě vydraženo, ještě mohou požadovat odškodnění.

Banky se díky lobování pro neústavní ustanovení zákona, které již přestalo být součástí našeho právního řádu, zbavily mnoha více či méně dobytných pohledávek, často i pohledávek "nedobytných". "Nedobytnost" však nemusí být způsobena jen promlčením a neplatností smlouvy. "Nedobytnost" způsobuje rovněž neznalost věřitele či soudce.
S neplatností zástavních smluv měly problém mnohé banky. U některých bank lze říci, že zástavní smlouva je neplatná, aniž by ji člověk viděl, přesto bude mít většinou pravdu.
Když už byla zástavní smlouva platná nebo se alespoň nenašel nikdo, kdo by neplatnost uplatňoval, netušily banky, jak a koho žalovat, pokud zástavce nebyl přímo dlužník.
Když i to začaly tušit, zjistily, že zástavní právo k úvěru se řídí jiným zákonem, než si původně myslely. Toto zjištění nelze svalovat na změnu režimu a to, co s tím souvisí. Toto bylo zcela jednoznačně stanoveno zákonem.
Proto bylo nutné schválit neústavní ustanovení zákona, banky se přece potřebovaly zbavit pohledávek, za jejichž nedobytnost "nese odpovědnost stát", tvrdily. Ten stát musí unést mnoho neznalostí a neschopností. Stát snad může i za úvěrové pracovníky bank, kteří si za schválení úvěru otevřeně říkaly o nemalé "odměny".
A sotva Ústavní soud zrušil lobisty prosazené neústavní ustanovení zákona, již jsou na obzoru jiní lobisté se zvýhodněním bank v konkurzním řízení dlužníka.
Veřejnosti je toto lobování předkládáno, jako ochota bank půjčovat peníze ve větší míře. A je to prý velmi rozumné a užitečně pro podnikatele a vlastně celé hospodářství. Opět pěkné lži zabalené do pozlátka. Vždy když něco tak krásně vypadá je třeba dávat dobrý pozor, jestli nás náhodou netahají za fusekli. Banka je podnikatel, jako každý jiný. Není žádný důvod pro neustavní zvýhodnění jednoho podnikatele před jinými. Již jsou zvýhodněny povinností bezhotovostních plateb dostatečně. A není žádný důvod je více zvýhodňovat, naopak by zmíněné zvýhodnění mělo být vyváženo úpravou úpadkového práva tak, aby konkurz banky nevyvolal dominový efekt likvidace podnikatelů.
Takže právníci bank našli způsob, jak z "nedobytných" pohledávek alespoň něco získat, banky je prodaly.

Obchodníci s pohledávkami se tedy pustili do vymáhání pohledávek způsobem, který banky ani nechtěli použít pro zhoršení image. Avšak jelikož všechno špatné může být pro něco dobré, pak i prodejem pohledávky přestane dlužník dlužit bance.
Co vede obchodníka s pohledávkami k této činnosti. Že by, neodolatelná touha pomáhat dlužníkům a majitelům zastavených nemovitostí. Hm, pokud tomu věříte, začněte se sebou urychleně něco dělat. Nedělají to pro nic menšího než peníze a zisk. Jak velký zisk je pro ně zajímavý? 100 %? 200 %? 1000 %?
Již od podzimu 2004 jsem je upozorňoval, že jim hrozí velké ztráty. Nyní se má předpověď naplnila v podobě rozhodnutí Ústavního soudu. Mnozí měli již sepsanou smlouvu o konání dražby a dražebníci budou chtít za svou práci zaplatit, přestože nebylo draženo. Už vůbec ani nehovořím o tom, že zřejmě někteří dražebníci provedli dražbu, nyní, v rozporu se zákonem. To budou mít nemalé problémy i dražebníci. Věřitelé se budou muset s některými právy obrátit na soud. A v případě soudního řízení bude mnohem častěji využíváno promlčení než u dražeb na základě čestného prohlášení. Takže komu zůstane černý Petr?
To však není všem ztrátám konec. Mnozí nemají ani základní znalosti z problematiky pohledávek. Mnozí se domnívají, že na to mají odborníka. Mnozí tito odborníci však rovněž nemají ani základní znalosti z problematiky pohledávek.
U mnohých soudem již přiznaných práv to bude probíhat takto: Věřitel v domnění, že má v ruce jednoznačné soudní rozhodnutí, které je pravomocné, vykonatelné a vymahatelné, navrhne "soudní" nebo "soukromou" exekuci. Vlastníkovi zastavených nemovitostí budou tyto vydraženy. Po vydražení zjistí majitel, jeho potomci nebo téměř kdokoli, že právo bylo nevymahatelné. Učiní tedy patřičné kroky k navrácení nemovitostí a navíc bude majitel či potomci požadovat odškodnění. Takže komu zůstane černý Petr?
Proč tomu tak je? Je to např. proto, že mnozí nechápou, že je možné na soudní rozhodnutí dostat razítko o vykonatelnosti tohoto soudního rozhodnutí aniž by bylo vykonatelné.

Jak si mohu dovolit taková tvrzení? Připadá vám, že jsem se musel zbláznit?
Dobře si tedy zapamatujte, co zde uvádím, předpovídám, za dva, tři roky se ukáže. Jenže to bude na nápravu již pozdě. Černý Petr tak zůstane v rukou původních či jiných věřitelů. A smát se budou vlastníci nemovitostí.